Quelques informations sur
les Taxes liées au Permis de construire
La participation au raccordement à l'égout
Cette participation trouve son fondement dans l'article L.35-4 du cadre de la santé publique. Elle représente 80% de l'économie réalisée par le constructeur des dépenses qui auraient été nécessaires pour la mise en place d'un assainissement individuel en cas d'absence du réseau public.
Cette taxe ne peut être perçue que si la construction est édifiée postérieurement à la mise en service de l'égout public (CE 14 décembre 1988, Caisse des règlements judiciaires des avocats de Paris : Lebon, tables, p. 735; R.F.D.A., 1989, 5, p. 879, concl. O. Fouquet) La transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment existant est soumis au paiement de la taxe si elle a lieu postérieurement à la mise en service du réseau public.
La jurisprudence a admis un calcul forfaitaire de la taxe par application d'un tarif au m2 SHON réalisé, même si celle-ci est sensée représenter une économie dont le montant réel dépend étroitement des éléments propres à chaque dossier.
Les communes en étaient venues à multiplier des participations trop individualisées et trop anarchiques. La TLE est une tentative de rationaliser la taxation de l'acte de bâtir et surtout de canaliser la volonté des élus. C'est la Loi d'Orientation Foncière de 1967 qui crée cette taxe. Les règles applicables sont intégrées à la fois dans le code de l'urbanisme, pour l'exigibilité et surtout dans le code des impôts pour la fixation de son régime.
La TLE sera étudiée ici d'abord au travers de son champ d'application(I), puis du calcul de son montant (II), enfin de son établissement et de son recouvrement (III).
La Taxe Locale d'Equipement
Quels sont les délais de paiement
et de recouvrement de certaines taxes d'urbanisme ?
Délai de paiement
La taxe locale d'équipement (TLE) est acquittée en deux fois auprès du Trésor
Public : 18 mois et 36 mois après la date de délivrance du permis ou la date
à laquelle l'autorisation est réputée avoir été accordée (article 1723
quater I du CGI).
Il en est de même pour la taxe des espaces naturels sensibles (L142-2 du code
de l'urbanisme).
En revanche, la taxe pour le financement des conseils d'architecture,
d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) doit être acquittée en un seul
versement, 18 mois au plus tard après la survenance du fait générateur de
l'imposition (article 1599B alinéa 4 du CGI).
Délai de recouvrement
En cas de non-paiement des taxes précitées (la règle s'applique à
l'identique pour les trois taxes visées) dans le délai imparti, les
dispositions de l'article L274 du LPF prévoient que l'action en recouvrement de
l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la quatrième année suivant
celle au cours de laquelle soit le permis de construire a été délivré ou la
déclaration de construction déposée, soit le procès-verbal constatant une
infraction a été établi.
Il faut rappeler, par ailleurs, que la prescription est interrompue dans les
conditions prévues à l'article L189 du LPF, c'est à dire par des
notifications de redressements ou de procès-verbaux, par tous actes comportant
reconnaissance des redevables.
I - Le champ d'application de la TLE
Le champ d'application de la TLE se décompose en champ d'application territorial (1) et champ d'application matériel (2).
1 - Champ d'application territorial
En application de l'article 1585-A du code général des impôts, la taxe locale d'équipement existe de plein droit dans les communes de plus de 10 000 habitants, et dans certaines communes de la région Ile-de-France, énumérées par décret. Toutefois, le conseil municipal peut toujours décider, par délibération prise pour au moins trois ans, de renoncer à percevoir la taxe.
Dans les autres communes, la taxe locale d'équipement peut être instituée par le conseil municipal. La décision du conseil municipal de percevoir la taxe et celle de la supprimer ultérieurement sont prises au moins trois ans.
Le champ d'application matériel de la TLE obéit à un principe simple (a), malheureusement assorti d'un régime d'exception très complexe (b).
a - Le principe
En application de l'article 1585 A du code général des impôts, la taxe locale d'équipement frappe la construction, la reconstruction et l'agrandissement des bâtiments de toute nature.
Diverses exonérations sont toutefois prévues. Certaines s'imposent aux communes. D'autres sont librement instituables par le conseil municipal.
Ces exonérations se répartissent en exonérations obligatoires et en exonérations facultatives.
* Les exonérations obligatoires
Elles sont au nombre de huit.
- Les Constructions édifiées dans le périmètre d'un programme d'aménagement d'ensemble
Les constructions édifiées dans un secteur d'aménagement sont automatiquement exonérées de taxe locale d'équipement. Cela résulte des termes mêmes de l'article L.332-9 CU.
- Les Constructions édifiées par l'Etat, les collectivités locales et leurs groupements
En application de l'article 1585 C-I-1° du code général des impôts et 317 bis-1° de l'annexe II du même code, sont exonérées de la taxe locale d'équipement, les opérations de construction de l'Etat, des collectivités locales et leurs groupements, lorsqu'elles tendent à l'édification d'immeubles exemptés de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Cette exonération concerne donc la construction d'immeubles publics devant être affectés à un service public ou d'utilité générale, et non productifs de revenus.
La jurisprudence a précisé que les "biens de retour" dans le cadre des concessions ne sont pas concernés parce qu'ils ne sont pas édifiés "par l'Etat", bien qu'ils soient réputés être sa propriété ab initio (CE 22 mars 1985, Ministre urbanisme C/ Société des autoroutes du sud de la France : AJDA 1985, 371, concl. Mme Latournerie).
Un autre arrêt a indiqué que la construction de logements destinés à des agents de l'administration pénitentiaire, en dehors des locaux pénitentiaires, n'est pas exonérée non plus (CE 1° février 1980, Leb. p.66).
Un troisième a précisé que l'exonération au titre des immeubles non productifs de revenus, n'était pas applicable à la construction d'un parc de stationnement souterrain concédé par une commune (CE 9 mars 1983, Sté Sogeparc : Dr fiscal 1983, n°28, comm.1491, concl. Schrike).
- Les Constructions destinées à recevoir à une affection d'assistance, de bienfaisance, de santé, d'enseignement ou culturelle scientifique ou sportive
En application de l'article 1585 C-I-1° du code général des impôts et de l'article 317 bis-2° de l'annexe II du même code, sont exonérées de la taxe locale d'équipement les constructions destinées à recevoir une affectation d'assistance, de bienfaisance, de santé, d'enseignement ou culturelle, scientifique ou sportive, lorsqu'elles sont édifiées par :
des établissements publics administratifs;
des associations reconnues d'utilité publique ou des fondations;
des congrégations;
des associations déclarées ayant pour but exclusif l'assistance ou la bienfaisance (ne s'applique pas aux associations ayant pour objet la défense des animaux : C.E. sect., 18 juin 1937, Leb.p. 606) ou dont l'objet et la gestion présentent un caractère désintéressé, sous condition d'un engagement d'affectation de l'immeuble pendant cinq ans;
des caisses de sécurité sociale ou d'allocations familiales;
des mutuelles
La pratique administrative étend le bénéfice de cette exonération aux comités d'entreprise.
- Les Constructions édifiées par des organismes cultuels ou destinées au culte
En application de l'article 1585 C-I-1° du code général des impôts et article 317 bis-3° et 4° de l'annexe II du même code, sont exonérées d'une part, les constructions édifiées par les associations cultuelles ou les établissements publics du culte d'Alsace-Lorraine, d'autre part, les constructions, quel que soit leur constructeur, destinées à être affectées exclusivement à l'exercice du culte.
Les associations cultuelles concernées par ces dispositions sont seulement celles qui sont placées sous le régime du titre III de la loi du 9 décembre 1905 relative à la séparation de l'Eglise et de l'Etat.
- Les Constructions des Etats étrangers et organisations internationales
En application de l'article 1585 C-I-1° du code général des impôts et de l'article 317 bis-5° de l'annexe II du même code, sont exonérées les constructions édifiées par les Etats étrangers à usage de locaux diplomatiques ou consulaires, et par les organisations internationales intergouvernementales pour la réalisation de leur objet.
L'exonération s'applique à la construction de la résidence des chefs de mission diplomatique et des chefs de poste consulaire.
- Les constructions édifiées par des sociétés fiscalement transparentes
En application de l'article 317ter de l'annexe II du code général des impôts, sont exonérés les locaux construits par des sociétés immobilières de copropriété fiscalement "transparentes" lorsque ces locaux doivent recevoir l'une des affectations qui permettent de bénéficier des exonérations évoquées ci-dessus.
- Les constructions dont la taxe est préfinancée par un aménageur
Lorsque la taxe locale d'équipement a été préfinancée, en application de l'article L.332-12 CU, par un lotisseur, une personne aménageant un terrain destiné à l'accueil d'habitations légères de loisir ou une association foncière urbaine, les constructeurs ne sont plus redevables de la taxe.
- Reconstruction de bâtiments sinistrés
En application de l'article 1585 D-II du code général des impôts, est exonérée la reconstruction d'un bâtiment sinistré par le propriétaire ou ses ayants-droit à titre gratuit.
Cette exonération est toutefois limitée à la surface de plancher hors oeuvre du bâtiment détruit.
Par ailleurs, elle est subordonnée à la double condition que le permis de construire soit déposé moins de deux ans après le sinistre, et que les indemnités reçues par le propriétaire n'aient pas inclus le montant de la taxe locale d'équipement sur la reconstruction.
* Les exonérations facultatives
Elles sont au nombre de cinq.
- Les constructions à caractère social
L'article 1585-C-II du Code Général des impôts autorise le conseil municipal à exonérer, totalement ou partiellement, certaines constructions à caractère social.
Il s'agit en premier lieu des opérations de locaux à usage d'habitation effectuées par les organismes mentionnées à l'article L.411-2 du Code de la Construction et de l'habitation.
Il s'agit en second lieu des opérations de constructions de locaux à usage d'habitation effectués par les sociétés d'économie mixte locales ou autres sociétés d'économie mixte à capitaux publics majoritaires, lorsque les logements qu'elles réalisent sont financés à titre prépondérant au moyen de prêts ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement.
- La reconstruction des biens expropriés
L'article 1585 C-II autorise le conseil municipal à exonérer, totalement ou partiellement, les constructions édifiées par les propriétaires d'une habitation familiale reconstituant leurs biens expropriés, sous réserve que l'immeuble corresponde aux normes des logements aidés par l'Etat.
L'administration considère que l'exonération, lorsqu'elle est décidée par le conseil municipal, s'applique également à la reconstitution de biens acquis à l'amiable au cours d'une procédure d'expropriation.
- Les garages à usage commercial
L'article 1585 C-II autorise le conseil municipal à exonérer, totalement ou partiellement, les constructions de garage à usage commercial. L'exonération ne s'applique pas aux halls d'exposition-vente, ni aux surfaces de bureaux qui pourraient exister dans le bâtiment.
- Les bâtiments à usage agricoles
L'article 1585 C-IV du Code général des impôts autorise le conseil municipal à exonérer les constructions de bâtiments agricoles, autres que ceux qui n'entrent déjà pas dans le calcul de la SHON.
- Les constructions édifiées dans une Zones d'aménagement concerté
En application de l'article 1585 C-I-2° du Code général des impôts, le conseil municipal peut décider d'écarter la taxe locale d'équipement dans une zone d'aménagement concerté, pour lui substituer une prise en charge par les constructeurs, ou par l'aménageur, des équipements publics induits par l'opération.
L'exonération de la taxe locale d'équipement est subordonnée à la prise en charge des constructeurs - ou de l'aménageur - d'une série d'équipements, qu'énumère l'article 317 quater de l'annexe II du même code :
les voies intérieures à la zone qui n'assurent pas la circulation de secteur à secteur ainsi que les réseaux non concédés qui leur sont rattachés ;
les espaces verts, aires de jeux et promenades correspondant aux seuls besoins des habitants de chaque secteur ;
les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des habitants ou des usagers de chaque secteur.
Le montant de la TLE est calculé en appliquant un taux (2) à l'assiette de la taxe (1).
1 - L'assiette de la taxe
L'assiette de la taxe locale d'équipement est, en application de l'article 1585 D du Code général des impôts, constituée par la valeur de l'ensemble immobilier comprenant les terrains nécessaires à la construction et les bâtiments dont l'édification doit faire l'objet de l'autorisation de construire.
En réalité, comme l'indique d'ailleurs le code, cette valeur de l'ensemble immobilier est déterminée forfaitairement en appliquant à la surface de plancher développée hors oeuvre une valeur au mètre carré variable selon la catégorie des immeubles.
La détermination de la surface hors oeuvre nette de la construction, qui sert de point de départ au calcul de la taxe, se fait selon les modalités habituelles, qui découlent des dispositions de l'article R.112-2 du Code de l'urbanisme. Ceci entraîne que des travaux qui ne créent pas de surface hors oeuvre nette nouvelle ne sont pas assujettis au paiement de la TLE.
Pour déterminer la valeur de l'ensemble immobilier, on applique à la surface hors oeuvre nette une valeur forfaitaire par m2 fixée par décret.
Les constructions sont classées en neuf catégories.
Ces valeurs forfaitaires sont augmentées de 10% en Ile-de-France.
Les règles concernant le taux de la taxe locale d'équipement sont fixées aux articles 1585-E à G, 1635bis B et 317sexies de l'annexe II du Code général des impôts.
Le taux varie entre 1 et 5% de la valeur forfaitaire définie ci-dessus.
Les conseils municipaux peuvent le moduler librement, mais un délai de trois ans minimum doit réparer deux modifications consécutives, sauf si les éléments entrant dans la définition des valeurs forfaitaires sont modifiées. L'article 1635 bis permet à certaines conditions de moduler selon les communes (sous réserve que pour une même catégorie de construction, le taux soit le même sur tout le territoire d'une même commune.).
Le taux peut être différent selon les catégories de constructions, mais il doit être le même dans toute la commune pour chaque catégorie, sauf pour les parties de communes situées dans le périmètre d'une agglomération nouvelle.
Si la taxe locale d'équipement est perçue par un groupement de communes, les taux doivent être les mêmes par catégorie de construction sur l'ensemble de son territoire.
Le taux applicable est celui qui existe au jour de l'autorisation de construire.
Dans le cas de constructions sans permis de construire, selon la jurisprudence du Conseil d'Etat, c'est l'achèvement des travaux, et non le procès-verbal de constat d'infraction qui constitue le fait générateur de la taxe. Ainsi, dès lors qu'elle a été instituée dans la commune avant la date de cet achèvement, la taxe est due même s'il n'y a pas eu de constatation d'infraction par procès-verbal.
III - Etablissement, recouvrement et affectation de la taxe
Il faut aborder successivement l'intitution et la liquidation (1), les redevables (2), le recouvrement (3), l'affectation (4) et enfin le dégrèvement (5) de la taxe
1 - L'institution et la liquidation
L'établissement de l'assiette, et la liquidation de la taxe locale d'équipement est en principe de la compétence de l'Etat.
Il en découle notamment qu'une commune ne peut pas faire appel d'un jugement accordant une décharge (C.E. 18 novembre 1987, SCI Cannes Bénéfiat).
Toutefois, la détermination de l'assiette et la liquidation de la taxe locale d'équipement peuvent être déconcentrés entre les mains des maires lorsque l'autorisation qui est le fait générateur de la participation relève de la compétence communale. En ce cas le Maire agit au nom de l'Etat. C'est un arrêté préfectoral, pris à sa demande ou avec son accord, qui lui confie cette tâche (C.E., Ass., 20 décembre 1985, Ville de Paris c. S.C.I. Champs Elysées, La Boétie, Rev. fr. adm. , 1986, n°2, concl. Mme Latournie, AJDA, juin 1986, p.381, note J.-B. AUBY).
Le redevable légal de la taxe est le bénéficiaire du permis de construire, l'auteur de la déclaration de travaux exemptés de permis, ou encore le constructeur de fait lorsqu'il n'y a pas eu d'autorisation préalable.
En application de l'article L.332-12 du Code de l'urbanisme, la taxe locale d'équipement peut être payée par un "aménageur" et ne sera donc plus exigible au stade de la construction. Cet "aménageur" joue donc le rôle d'un percepteur.
L'article L.332-12 du Code de l'urbanisme permet d'opérer ce préfinancement en mettant une participation forfaitaire représentative de la taxe locale d'équipement à la charge des lotisseurs, des personnes aménageant des terrains destinés à l'accueil d'habitations légères de loisirs, et des associations foncières urbaines.
L'avantage pour la commune est évident : dans les opérations d'ensemble, la taxe n'est plus perçue autorisation par autorisation, mais globalement. Bien entendu, l'aménageur intègre ensuite cette taxe dans son prix de vente.
Sont solidairement redevables de la taxe locale d'équipement les établissements de crédit ou sociétés de caution mutuelle qui sont garants de l'achèvement de la construction et les titulaires successifs du permis de construire.
La taxe est recouvrée par les services de l'Etat
Le retard à verser la taxe expose aux pénalités de retard prévues à l'article 1727 du C.G.I.
L'action en recouvrement dont dispose l'Etat peut être exercée jusqu'à la fin de la quatrième année qui suit, soit celle au cours de laquelle le permis de construire a été accordé, soit celle au cours de laquelle la déclaration préalable a été faite, soit celle au cours de laquelle le procès verbal d'infraction a été établi.
En cas de carence persistante du redevable, l'administration peut poursuivre le recouvrement forcé. Le contentieux des poursuites relève en principe des juridictions judiciaires.
Toutefois, le fait pour un constructeur de ne pas avoir versé sa participation comme l'exigeait l'autorisation ne permet pas à l'administration de refuser le certificat de conformité (C.E. 7 janvier 1985, Sté immob. Les Champs Elysées de grenoble, Leb. p.4 -CE 22 mars 1985, Brunet, A.J.P.I., mars 1986, p.146, concl. O. Fouquet).
Le bénéficiaire de la TLE est normalement la commune. Lorsqu'une délibération a été prise en ce sens, ce peut être également un Etablissement de Coopération Intercommunale.
Le produit de la taxe doit être inscrit à la section investissement de budget de la Commune (ou de l'établissement public). Il peut ainsi être affecté à n'importe quelle opération de la commune.
5 - Le dégrèvement
Il existe trois cas qui permettent le dégrèvement
de la taxe
- La non réalisation de la construction autorisée
- La modification du projet entraînant la diminution de la S.H.O.N. réalisée
- La démolition de l'immeuble par décision judiciaire.
Lorsque le constructeur abandonne un projet, il est de son intérêt de renoncer à son bénéfice, ce qui évite de payer la taxe plutôt que de la payer puis de se la faire rembourser. Cette procédure d'annulation d'un permis à la demande de son bénéficiaire est une construction purement administrative.
Plus d'informations sur le site (http://coin-urbanisme.org)