Construire Sa Maison, Notre Projet de construction de Maison individuelle - Terrasse en Bois


Le Terrain

C'est l'élément de base si vous souhaitez vous lancer dans la construction. PAS DE TERRAIN / PAS DE MAISON
Vu l'explosion des constructions de Maison individuelles, les terrains se font de plus en plus rare en région Ile de France. Mais il faut garder espoir, de nombreuses Mairie font des changement dans leur P.O.S et des terrains non-constructibles il y a 5 ou 10 ans le deviennent. 

Il existe des spécialistes dans la vente de terrain que vous pouvez consulter. Laissez-y vos coordonnées pour recevoir  régulièrement la liste des nouveaux terrains. C'est le cas de la société FLINT ( http://www.flint-immobilier.com ) ou http://www.aaterrains.com/

autres sites pour trouver votre terrain sur 321 Maison ici 

- Consulter les annonces des journaux gratuits ou spécialisés
- Contacter les notaires de votre secteur qui disposent en exclusivité des informations sur les terrains que les successeurs cherchent à vendre. ( http://www.notaires.fr  , http://www.francenotaire.com/)

Vous avez trouvé votre terrain. Avant le passage chez le notaire, n'oubliez pas de vérifier la valeur réelle du terrain et éventuellement négocier son prix.

Vous trouverez ci dessous le détail des éléments motivant une dépréciation de valeur.

Fourniture d'éléments financiers (Devis) de part les investissements nécessaires à la viabilisation du terrain ainsi que les sur-coût liés à une adaptation au sol spécifique d'une construction suivant la nature du sol.
- Le terrain et plus précisément l'implantation de la maison devant être situé sur le lot arrière, l'accès à ce terrain nécessite la création d'un chemin d'accès. 
- Vérifier dans le POS et à la Mairie, les interdictions ou impossibilité technique de construire une habitation sur une partie du terrain plutôt qu'une autre. (Marécages, zone inondable...)
- Verifier si il faut procéder à l'Abattage d'arbres à l'endroit de l'implantation de la maison ainsi que sur le chemin d'accès + dessouchage nettoyage d'arbres à risque (Prévoir 1000€ par arbre avec découpage et 800€ le dessouchage)
- Frais concernant la voirie, la mairie ainsi que La D.D.E. (Direction Départementale de l'Equipement) indique qu'il faut devenir propriétaire de la voie d'accès au terrain. Ce coût supplémentaire n'apparaît pas dans la valeur du terrain mais y est pourtant intimement lié. (Prévoir 3000€)
- Si votre terrain est constitué de remblais, ou d'une nature variable, il faut impérativement réaliser une étude de Sol pour construire une maison (Prévoir entre 1000 et 1500€
- Si le terrain n'est pas viabilisé, prévoir les Frais Assainissements Eaux Usées (Lyonnaise des Eaux ou Gal des Eaux - prévoir jusqu'à 1500€/m en fonction de la distance entre la limite de la propriété aux regards à installer)
- Frais Raccordement Eau Potable (Lyonnaise des Eaux ou Gal des eaux prévoir jusqu'à 150€/m 
- Frais de Raccordement EDF - environ 750 €
- Branchements Eaux Usées / Eaux de pluies / Eaux Potables de la maison à la limite de propriété - prévoir environ 180€/m. 
- Vérifier si il y a des servitudes sur le terrain ou si vous devez passer par un terrain voisin pour le passage des branchements (respect de la pente pour l'évacuation des eaux).
- Vérifier si le terrain boisé et nécessite un déboisement pour la réalisation d'un chemin d'accès ou la construction.
- Il peut y avoir une dévalorisation si le terrain est en pente, humide, si cela nécessite des drainages verticaux et horizontaux autour de la maison
- Verifier si il faut des Fondations spécifiques pour la construction (Radier général, Semelles filantes renforcées, pieux, rang supplémentaire, béton de propreté) - cela peut aller de 3000 à 25 000 € de fondations

Éléments de part la situation du terrain, la forme, et la nature du terrain.

- Forme du terrain / Longueur de Façade
- le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) est la surface maximale sur laquelle peut être construite votre habitation. Si il est de 0,3 et que votre terrain fait 1000m² vous pourrez construire une maison de 300m² de surface au sol au maximum. Dans certaines zones, le COS est très réduit et ne vous permet pas de réaliser la maison que vous souhaitez.
- La valeur d'un terrain est aussi fonction de sa longueur de façade. C'est la façade du terrain qui va déterminer la grandeur de la maison (surtout si la mairie impose un alignement par rapport à d'autres maisons, il ne vous sera pas possible de mettre votre maison dans le sens de la longueur).

- Nature du Sol - verifier si la nature du sol nécessite l'élaboration d'une Etude de Sols  car il y aura un sur-coût au niveau de l'adaptation au sol de la maison ainsi qu'au niveau du drainage périphérique horizontal et vertical pour éviter les infiltrations d'eau.

Cette étude démontre l'incidence direct de la nature du sol sur le coût lié aux fondations renforcées de la construction.

- Humidité - Vérifier de manière générale si le terrain est humide surtout dans la zone basse. Et si il est à proximité d'une rivière ou point d'eau. (Risque d'innondations)

- Terrain en pente (Création de murs de soutènements, drainages...)
- Terrain situé en Secteur isolé / Réglementation stricte.
- Localisation par rapport aux commerces (Alimentation…) 
- Localisation par rapport aux transports en commun


INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES :
La valeur vénale : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".
La valeur locative : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : "elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données".
La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc…).
La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.
Le coût de remplacement brut : Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouve, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.
Le coût de remplacement net : Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.
2) Les méthodes d'évaluations : il existe 4 grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers
l'estimation par comparaison (ou méthode par le marché) : elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente, récente, d'autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état, de situation, dits "références" ou "points de comparaison".
L'estimation par capitalisation du revenu : elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer).
L'estimation par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisées ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.
Les méthodes dites "professionnelles" : Pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre…, la pratique professionnelle a dégagée des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce

Notre terrain est située dans un village de l'Oise 

Voir le Plan de Masse terrain




Glissez votre souris pour voir le 1er Dessin de notre projet

 

Abattage d'un Peuplier de 150 ans  50 mètres de haut 
 Souche de 1.2m de Diamètre